PEUT-ON PREDIRE L'AVENIR A PARTIR DU PASSE?

Je vous propose aujourd'hui une étude originale que nous propose "Cloporte". Il met en évidence qu'il peut être dangereux de prévoir l'avenir d'après les données du passé...

Pour cela, il utilise les données récemment utilisées par J2ljb dans sa dernière étude: "Bulle immobilière: sommet prévu en mars 2006"....

Je n'ai personnellement aucun avis sur la question car je ne possède pas les connaissances nécéssaires sur le sujet... en revanche, ce que je peux dire, c'est qu'en AT on arrive souvent à trouver ce qu'on a envie de trouver en bidouillant un peu les indicateurs sans même s'en apercevoir...

J'espère que des spécialistes de la question voudront bien donner leur avis... en tout cas, c'est intéressant et en plus c'est très marrant... alors, science ou illusion?

Cliquez sur le graphique pour télécharger l'étude au format pdf 

Bonne lecture et un grand merci à Cloporte...

La malédiction !!!... la malédiction !!!... AAAaaahhhh...        et toujours la newsletter !!!

Bulle immobilière, krach financier, déflation, krach immobilier locatif...  

Comments

[Ondor]

Je ne dirai rien sur la qualité technique de la démonstration... par contre il y a une incidente dont on ne prend jamais assez la mesure parce qu'elle paraît presqu'impensable : l'Euro a tué (en France et ailleurs aussi) peu à peu les classes moyennes indépendamment d'une politique ultra-libérale d'un côté et ultra-contraignante d'un autre.

Ce qui fait que la paupérisation sociale allant grand train, avec en outre une immigration incontrôlable (confère les entrées de 100 à 200.000 nouveaux venus par an) et peu productive de richesse (loin s'en faut) nous mène très sûrement dans le mur social et sociétal.

Dès lors que deviendront les investisseurs si à moyen terme le chaos social (avec ses nécessaires conséquences économiques) s'installent gravement en France (en Europe également) ?? Là il y a fort à parier que la valeur-refuge de l'immobilier deviendra par sa non-solvabilité rapide, un facteur aggravant pour nombre de portefeuilles moyens et non diversifiés.

Une vision noire, certes (l'auteur est tombé au RMI et garde son droit de vote avec au coeur une grosser rancoeur), mais qui pourrait bien se révéler plus explosive à moyen terme qu'on ne l'aura cru quelques mois ou années auparavant.

Cordialement... et que l'immobilier continue sa petite croissance pépère tant qu'il le pourra.

[Cisco]

genial! Mort de rire!!

[GK]

Bonjour !
L'étude en elle-même est certes grotesque, mais elle illustre quand même les problématiques classiques liées à tout système de prévision. La conclusion est à ce titre assez pertinente.
Un système basé sur des HISTORIQUES part du postulat que nous pouvons nous appuyer sur les données du passé pour prédire l'avenir. Néanmoins, un grand nombre de précautions doivent être prises ! Tout d'abord, il convient de choisir la période la plus appropriée (la période choisie dans la présente étude est manifestement trop courte, a contrario, remonter au début du 20e siècle ne semble pas pertinent non plus... ). Ensuite, il faut "dépolluer" l'historique (par ex. J. Friggit étudie les prix de l'immobilier en annihilant l'effet de l'inflation et des taux d'intérêt). Il faut également théoriquement déterminer la tendance de la série de données (ce que fait également J. Friggit puisqu'il étudie les prix en écart par rapport à la tendance longue), voire "désaisonnaliser" l'historique (quid pour l'immobilier?). Sur l'historique "nettoyé", on peut appliquer le modèle de prévision (moyenne mobile, lissage exponentiel double ou triple, régression polynomiale...). Enfin, il faut ajuster les résultats du modèle en fonction des éléments en notre possession que le modèle ne peut pas connaître (ex. évolution des taux, de la durée d'emprunt, de l'inflation, des stocks, des volumes de vente, de la démographie, bref de toutes les variables exogènes au modèle). Dans le cas de l'immobilier, ces variables sont tellement nombreuses qu'un simple modèle basé sur historiques est à mon sens insuffisant. Il s'agit donc d'utiliser les CORRELATIONS entre ces fameux prix au m2 qui nous causent tant de soucis et les autres indicateurs clés (ex. quand les stocks / taux / ... augmentent de tant, les prix baissent de tant...). Difficile néanmoins ! L'approche par ANALOGIE est aussi particulièrement importante à mon sens pour étudier l'immobilier aujourd'hui (analogie entre ce qui se passe en France et ce qui s'est passé ou se passe dans d'autres pays, analogie entre les actifs immobiliers et les actifs boursiers, etc). Enfin, si modéliser tout çà s'avère trop complexe, on peut toujours se tourner vers la méthode du CONSENSUS d'experts.

Bon, après ce petit topo sur les méthodes de prévision, je ne peux m'empêcher de donner mon opinion !
Les HISTORIQUES : un enfant de 10 ans n'aurait guère mal à poursuivre la courbe de Friggit ou la boucle prix / volumes pour déterminer l'évolution des 4-5 années à venir...
Les CORRELATIONS : taux, stocks, volumes de vente, démographie, salaires, ... ne me semblent pas pouvoir justifier de nouvelles hausses...
Les ANALOGIES : des analogies entre la situation actuelle et le krack de 91, la situation de l'immobilier au Japon, la bulle internet ne me semblent pas tirées par les cheveux...
Enfin, au niveau des experts, c'est Mouillart vs Guerin / Touati / Petit / Nijdam / Friggit / Cohen ... et j'ai beaucoup plus d'affinités avec ces derniers qu'avec le morose professeur de Nanterre ... même s'il faut bien déplorer que les économistes sont souvent ceux qui sauront expliquer demain pourquoi ce qu'ils avaient prévu hier ne s'est pas passé aujourd'hui...
Et puis reste l'irrationnalité des agents économiques, qu'il est difficile de mettre en équation !

[kurt saturax]

Merci à tous pour vos avis, je pense que maintenant chacun peut se faire son idée...
En ce qui me concerne, je pense qu'il est possible d'entrevoir le prolongement d'un mouvement lourd comme "par inertie" mais pas au delà...
Je pense également que l'étude de J2ljb est pertinente car elle prolonge le mouvement dans l'immédiat... en plus, nous pourrons rapidement juger...

Par contre, je ne sais toujours pas s'il vaut mieux prendre beaucoup d'historiques ou uniquement les plus récents...

[Pietranera]

Bonjour à tous et bonne année bear,

"Baisse de 30 à 40% de l'immobilier sur une période de 4 à 5 ans ; Selon une interview de Jean Michel Guerin, qui est président du groupe Particulier à Particulier "

http://www.culturefemme.com/actualites/detail.php?id=1346

C'est à dire à peu prés la courbe d'ordre 5, mais en moins raide !

quand les avis convergent....

[Pascal]

Je suis de l'avis de Vincent sur les interpolations faites avec ce tableur

Finallement, la seule extrapolation qu'on puisse faire, c'est regarder ce qui s'est passé lors de la bulle de 91.
On imagine bien que la bulle actuelle va dégonfler a terme.

Peut etre que pour extrapoler de facon plus sioux, il faudrait rajouter d'autres variables dans l'analyse (volumes de vente, etc ..)

finallement, peut etre que la représentation la plus pertinente est celle dans laquelle on trace en y le prix moyen au m2, et en x le nombre de transaction réalisées.

Comme pour 91, on pourrait voir la bubulle se refermer doucement mais surement ...