FNAIM: UNE ODEUR DE SAPIN

Voici aujourd'hui la mise à jour de la courbe FNAIM... Je vous rappelle qu'il n'est pas question ici de juger de la pertinence de ces chiffres mais seulement d'étudier leur comportement...

Vous pouvez également consulter le communiqué intégral.

Inutile donc de crier que la FNAIM est juge et partie car ce n'est pas le sujet...

- 1.1% pour le mois d'août, la faiblesse se confirme...  

 

 Faisons le point sur les "moyennes glissantes":

1- la "variation annuelle": pour la calculer, prenez la moyenne mobile 12 périodes ici en jaune. Prenez sa valeur actuelle (194.483) et sa valeur 12 mois plus tôt (179.625). Cette courbe a augmenté de 15.9 pts soit 8.27 %..(contre 8.93% le mois dernier)

2- Le "rythme trimestriel": pour le calculer, prenez la moyenne mobile 3 périodes ici en vert. Ici, sur les trois derniers mois, la moyenne est passée de 197.1 à 199.167 soit une hausse de 1.05%(contre 2.3% le mois dernier) ... sur les 12 derniers mois, la moyenne est passée de 189.167 à 199.167 soit une hausse de 5.29% (7.73% le mois dernier)...

3- Prenons maintenant l'indice "brut", sans aucun lissage... sur les 12 derniers mois, il passe de 192.5 à 197.5 soit une hausse de 2.6% (5.29% le mois dernier)...

Il est indéniable que le ralentissement se confirme...  les moyennes mobiles s'infléchissent nettement, les unes après les autres (les courtes puis les longues)...

La moyenne mobile "FNAIM" (jaune) est en train de s'aplatir, confirmant la stabilisation du marché perceptible sur le terrain...

La fin de l'année sera très interessante à suivre car:

- L'indice arrive tout près de sa droite de tendance (bleu clair)

- la moyenne mobile FNAIM pourrait se retourner, ce qui constituerait un petit évènement...

- L'indice arrive pile sur un indicateur perso (mauve), le KTI (Kurt Trend Indicator)... le retournement de cet indicateur serait déjà un signe...

Alors que l'indice FNAIM conserve sa tendance haussière, les indicateurs confirment leur retournement...

Conclusion: Même s'il est tentant de regarder le comportement de l'indice (qui baisse), n'oublions pas que dans le cas qui nous intéresse, c'est la tendance qui importe... et cette tendance est encore haussière...

Toutefois, la faiblesse se confirme mois après mois... De plus, n'oublions pas que les chiffres FNAIM sont certainement légèrement "optimistes"...

Vous pouvez également revenir sur la simulation de retournement, afin de mieux visualiser les choses...

 La malédiction !

Comments

[Marc Max Authier]

A cause de la force d'inertie. C'est comme stopper le Titanic avant qu'il n'entre dans l'iceberg. Le temps de freinage est très long. Alors regardons pour voir si il y aura des traces de frein sur la scène du crime.

[dugoave]

Effectivement ma première question n’est certainement pas claire.
Je la reformule et espère quelle le sera plus ainsi.
En fait je constatais que la baisse de 1.1% annoncée par la FNAIM pour septembre faisait suite à presque trois mois de stabilité des prix (estimation Fnaim). Cette baisse est plus tardive mais plus forte (en rythme mensuel) que ce que présageait ta simulation de février. Quelle analyse en tires-tu ?
Pour ma part je vois plusieurs explications :
- Le mois de septembre mois de reprise des négociations fait suite à un été ou le volume des transactions a été atone et les ventes reprennent lentement moyennant une négociation à la baisse.
- La Fnaim a différé l’annonce de la baisse pendant 3 mois et au pied du mur est obligée d’ajuster ses statistiques (à la baisse) tout en cherchant et tu l’exprimes parfaitement à ne pas affoler le chaland donc à lisser sa baisse. Dans ce cas serrage de fesses dans la descente car le risque de devoir annoncer de très mauvaises nouvelles est proportionnel à l’amplitude (dérivée) que prendra cette baisse (à laquelle il faudra agréger les baisses passées non comptabilisées).
- Et un compromis des deux propositions : Les volumes qui ne sont jamais exprimés sont tombés tellement bas que la volatilité des prix ne permet plus d’établir un indice fiable et on en profite pour préparer les esprits.

Il reste évident que seule une confirmation de cette baisse par une tendance sur 3 mois (rythme trimestriel) voire une baisse de la moyenne mobile 12 mois nous éclairerait sur la tendance.

En ce qui me concerne dans la vraie vie, cette tendance est claire : ma solvabilité ne me permet plus de prétendre aux biens correspondants à la représentation que je me faisait de mon statut social compte tenu de mes revenus et de mon niveau d’étude. Ce n’est pas en soi un drame mais le constat est cruel et finalement m’oblige à la patience et à l’humilité.

Ma patience comptée en mois me permet un constat : les délais s’allongent vraiment de manière significative. Les biens que je m’obstine à suivre avec méthode (bonne qualité bien situés mais horriblement chers) entament pour certains leur 10ème mois de présentation.
Le circuit est connu et les vendeurs vous racontent leur histoire assez facilement surtout lorsque comme moi vous êtes gentil, bien élevé et apparemment susceptible d’acheter.
1 ère étape : la confiance.
Présentation en exclusivité dans une agence ayant capté le mandat en faisant une évaluation édifiante (en règle générale prix maximum constaté sur le secteur x superficie dont il existe neuf variantes (SHON, SHOB, surface habitable, surface privative CARREZ, surface corrigée, surface fiscale surface développée hors œuvre pondérée …) c’est comme dans le cochon tout est bon . Ce qui donne un petit côté poétique lorsque l’on compare les annonces sur se loger.
Le bien est censé être vendu sans problème en trois semaines.
2ème étape : la déception (durée 1 à 3 mois)
Trois mois et pas d’offre correspondant aux espoirs du vendeur sinon une proposition indécente à – 20% évidemment refusée.
3ème étape : le sursaut (durée 1 à 6 mois).
Les agents immobiliers sont inefficaces et chers (donc coupables de la mévente du biens). Do it yourself : PAP, gratuits, presse régionale, sites internet spécialisés.
4ème étape : l’angoisse (avec majoration si on a déjà acheté)durée indeterminée...
Hormis quelques visiteurs farfelus les visiteurs sont des AI. Le vendeur angoissé cède à leurs avances et signe des mandats à 4, 5 6 agences … avec des prix très variables. On s’accroche à l’offre d’il y a six mois dédaigneusement refusée comme étant un minimum infranchissable le prix en AI suit la formule (mieux disant historique auquel on s’accroche comme au sant sacrement + commission). Le prix de présentation de l'agence historique reste en place de manière à édifier les habitués de se loger sur le prix de départ ...
5ème étape : les limbes.
Les annonces coûtent cher on abandonne et on finit pas s’offrir à un quidam qui propose un prix inférieur à la valeur supposée du bien ou alors hypothèse jamais examinée dans les blogs on renonce à vendre (à mon avis 50% des offres) ou ce qui revient au même on refuse de baisser et on ne vend pas (est on seulement vendeur) et la photo du bien jaunit à la devanture d’une agence qui à son tour étranglée par les charges finira par fermer abandonnant comme des feuilles mortes le délicat témoignage d’une période de folie immobilière peut être bientôt révolue.

[kurt saturax]

ok, je vois mieux...
il ne faut pas accorder autant de crédit à cette "simulation" qui est seulement destinée à montrer comment se passe un retournement....  je voulais seulement montrer qu'une telle tendance met du temps à se retourner et qu'il ne faut pas s'enflammer...
A ce jour, deux évènements importants sont "à portée": la cassure de la droite de tendance et le retournement de la moyenne FNAIM....

[phev]

Cher Kurt

Borloo a un avis intéressant sur l'immobilier en ce moment...

Merci en prendre conaissance...

http://actu.voila.fr/Article/mmd--francais--journal_internet--fra/060919101624.qim8ca9c.html

Un extrait savoureux :

"Les prix à la vente sont désormais à la baisse et la hausse des loyers constatée en 2006 est la plus faible enregistrée depuis 1999", ajoute le document."

[kurt saturax]

j'avais vu, merci quand même....

[dugoave]

Cher Kurt,
Comme toujours ton travail est passionnant.
L’examen comparé de ta courbe prédictive de février 2006 et de celle que tu nous livres aujourd’hui me fait faire plusieurs remarques qui appellent des questions :
1 – En février ta simulation (1% par mois) faisait croiser la courbe et la droite de tendance en 3 mois. Dans le monde réel (version FNAIM) la dérivée à été nulle jusqu’en juillet (atterrissage en douceur) puis négative depuis fin Août. Depuis cette date la dérivée semble plus forte que ton schéma théorique (-1.5 % apparemment). Comment expliquer cette situation ?
2 – Nous le savons la Fnaim à l’habitude de rectifier ses chiffres à posteriori. Compte tenu de l’abondance des articles dans la presse généraliste (Le Monde, France Inter pour ceux que je pratique au quotidien) il me semble acquis que le consensus change et que la Fnaim va (ou a déjà) valider ton schéma prédictif. Il est possible que Juillet et Août soient revus à la baisse par la Fnaim à posteriori ce qui se rapprocherait de ton schéma de février.
3 – Quel va être l’effet psychologique de ce changement de paradigme sur la presse et par effet ricochet sur les investisseurs : une accélération de la baisse par effet boule de neige n’est elle pas à prévoir ?
Attendons

[kurt saturax]

J'ai relu plusieurs fois, mais j'ai pas compris le 1... peux-tu reformuler?
Le discours de la FNAIM change mais de façon insidieuse... en début d'année, la hausse était qualifiée de saine, dynamique...etc... maintenant, elle est qualifiée de "préocupante"... ( ouf, ça baisse, tant mieux on a eu chaud...)... pourtant l'indice n'est pas monté beaucoup...
bref, ils sont toujours contents.... surtout ne pas générer de vague...

[dracula]

c'est clair, meme la fnaim ne peut plus cacher la chute. meme en prenant ses données pour argent comptant, la tendance est claire.